L’amministratore di condominio opera in regime di rappresentanza volontaria dei partecipanti al condominio, e come tale è soggetto alla disciplina comune dell’art. 1703 c.c. e segg., applicabile a qualsivoglia mandatario, e a quella specifica dell’art. 1130 c.c., salvo i maggiori poteri che il regolamento di condominio o l’assemblea possono conferirgli ai sensi dell’art. 1131 c.c., comma 1. In tale veste giuridica, pertanto, egli eroga le spese occorrenti (per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e)per l’esercizio dei servizi comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n.3).

La sua responsabilità quale mandatario nello svolgimento di quest’ultima attività non è esclusa né dalla circostanza che detti servizi siano prodotti da impianti a loro volta comuni ad altri condomini, né dal fatto che per la relativa gestione non sia stato nominato un amministratore della comunione, che l’intero procedimento di erogazione della spesa  – che oltre all’accertamento e all’impegno comprende anche il pagamento – si colloca nel rapporto interno fra l’amministratore stesso e il condominio mandante.
Ne deriva che, l’amministratore che nell’esecuzione di tale attività di mandato sostituisca altri a se stesso senza esservi autorizzato dal condominio o senza che ciò sia necessitato dalla natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita.

E poiché la volontà del condominio si forma e si manifesta attraverso atti collegiali a contenuto formale, anche l’autorizzazione a valersi di sostituti nell’esecuzione del mandato, al pari di ogni altra autorizzazione, deve risultare da un’apposita delibera dell’assemblea condominiale, a nulla rilevando che la sostituzione sia conforme a precedenti prassi note ai condomini, trattandosi di circostanza che di per sé non vale ad esprimere la volontà del condominio

AMMINISTRATORE: Potere rappresentativo e legittimazione processuale – Azione di rivendica del condominio

In tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini  (o contro terzi) e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 c.c., n. 4) possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea.

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